Thị trường bất động sản – nơi giấc mơ giàu sang và cơn ác mộng vỡ nợ chỉ cách nhau một cơn sốt đất. Hãy cùng tôi đi thăm quan khu vui chơi đầy rẫy những bẫy tài chính này, nơi mà một số người kiếm được cả núi tiền, trong khi phần đông chỉ nhận về những căn hộ ảo và khoản nợ thật!
Kinh doanh bất động sản – Món ăn ngon hay món nợ đời?
Kinh doanh bất động sản được quảng cáo như công thức “đổi đời” huyền thoại: “Đầu tư hôm nay, ngày mai ăn mãi!” Những nguyên tắc vàng gồm: bình đẳng trước pháp luật, trung thực, công khai, minh bạch… Quá hay, quá đẹp! Chỉ có điều, nếu thị trường trong sạch, minh bạch như vậy thì sao vẫn có quá nhiều người trở thành nạn nhân của những cơn sốt đất?
Bong bóng bất động sản – Khi hào quang biến thành bùn đất
Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá nhà đất “phi như điên” vượt xa giá trị thực, như thể có phép thuật nào đó biến những viên gạch thành vàng ròng vậy. Thật là một “phép màu kinh tế” – cho đến khi bong bóng vỡ và mọi người nhận ra rằng họ đã trả quá nhiều tiền cho những gì không đáng giá đến thế.
Hậu quả? Chỉ có nợ xấu ngân hàng, những dự án bỏ hoang và thế hệ trẻ không thể mua nhà. Thật tuyệt, phải không? Chúng ta đã tạo ra một hệ thống nơi mọi người trả cả đời để mua một thứ mà giá trị có thể biến mất trong một đêm!
“Những vụ nổ” kinh điển trên thế giới – Khi bóng bay vỡ toang
Nhật Bản: “Bữa tiệc” kết thúc bằng “thập kỷ đã mất”
Thập niên 1980, Nhật Bản chứng kiến cơn sốt đất khiến giá trị bất động sản Tokyo vượt tổng giá trị bất động sản toàn nước Mỹ. Chuyện gì cũng phải có hồi kết, và đến năm 1989, bong bóng nổ tung. Giá bất động sản lao dốc đến 70-80%.
Kết quả? Hàng triệu người phá sản, tỷ lệ tự tử tăng vọt, và nền kinh tế Nhật rơi vào “thập kỷ đã mất”. Giới trẻ Nhật bị “chính những cơn sốt đất nuốt chửng mất nhà mất tình yêu mất luôn cả khát vọng sống”. Họ chọn sống kiểu “30-0”, “4-0” – không hẹn hò, không kết hôn, không sinh con, không mua nhà. Thật là một chiến thắng vẻ vang cho nền kinh tế phát triển!
Mỹ 2008: Cơn sốt đầy “sáng tạo tài chính”
Cuộc khủng hoảng 2008 là minh chứng hoàn hảo cho sự “sáng tạo” của Phố Wall: Đóng gói những khoản nợ xấu thành chứng khoán “hảo hạng” và bán cho các nhà đầu tư. Kết quả? Lehman Brothers – tổ chức tài chính lâu đời nhất nước Mỹ – sập tiệm, và Mỹ phải chi 900 tỷ USD cứu trợ thị trường bất động sản.
Thật là một bài học kinh tế tuyệt vời về cách “đầu tư thông minh” phải không? Khi người nghèo không trả được nợ, người giàu được chính phủ giải cứu. Quá công bằng!
Trung Quốc: Evergrande – Chuyện “nhà khổng lồ” ngã
Evergrande từng là “ngôi sao sáng” của bất động sản Trung Quốc, được xếp hạng là công ty bất động sản có giá trị nhất thế giới vào 2018. Nhưng ôi thôi, đến tháng 1/2024, tòa án Hồng Kông ra lệnh giải thể tập đoàn này vì không thể xoay xở khoản nợ 300 tỷ USD.
Hậu quả? Hàng trăm nghìn người Trung Quốc mất trắng tiền đặt cọc. Hu Haoqi, 32 tuổi, từng mơ về việc sở hữu căn nhà riêng. Giờ đây, anh chỉ còn biết nhìn dự án dang dở và tự an ủi: “Tôi sẽ tiếp tục thuê nhà và tiết kiệm”.
Trung Quốc hiện có khoảng 30 triệu bất động sản chưa thể bán, đủ sức chứa cho 80 triệu người – gần bằng dân số Đức. Thêm vào đó là 100 triệu bất động sản đã được mua nhưng vẫn bỏ trống. Những “thành phố ma” này là minh chứng hùng hồn cho sự “thành công” của mô hình tăng trưởng dựa trên bất động sản!
Canada: Khi nhà trở thành giấc mơ viễn vông
Canada đang sở hữu một trong những bong bóng bất động sản dai dẳng nhất thế giới. Giá nhà tăng đến 337% ở một số thành phố trong giai đoạn 2003-2018. Hiện tại, người Canada cần dùng đến 63,8% thu nhập trung bình để chi trả chi phí sở hữu nhà ở. Thật tuyệt khi biết rằng bạn phải làm việc gần 2/3 thời gian chỉ để có nơi nghỉ ngơi sau giờ làm việc, phải không?
Ireland và Tây Ban Nha: Bong bóng “châu Âu kiểu”
Tại Ireland, giá nhà tăng gần 130% kể từ 2013, đẩy hơn 11.000 người vào cảnh vô gia cư. Còn ở Tây Ban Nha, giá thuê nhà tăng gấp đôi và giá nhà tăng 44% trong thập kỷ qua. Hàng trăm nghìn người đã xuống đường biểu tình ở 40 thành phố để đòi quyền… có một mái nhà với giá phải chăng. Thật là đòi hỏi quá đáng, phải không?
Thế hệ không nhà: Millennials và Gen Z nhìn bữa tiệc từ xa
Thế hệ Millennials (1980-1994) và Gen Z (1995-2009) hiện chiếm 44% dân số Việt Nam. Trong đó, 70% là người mua, người thuê nhà và nhà đầu tư bất động sản tiềm năng. Nhưng có một vấn đề nhỏ: họ không đủ tiền mua nhà!
Tại Việt Nam, giá bất động sản giai đoạn 2019-2024 tăng 59%, cao hơn cả Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%). Đây là mức tăng thuộc nhóm cao nhất thế giới, trong khi thu nhập chỉ tăng 5-7% mỗi năm. Quả là một phép toán đơn giản để hiểu tại sao người trẻ không thể mua nhà!
Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến mơ ước về ngôi nhà mà còn cả quyết định lập gia đình. TP.HCM – nơi có giá nhà cao nhất cả nước – đang là thành phố có độ tuổi kết hôn trễ nhất (30,4 tuổi) và mức sinh thấp nhất cả nước (1,32 con). Quả thật, không có gì thúc đẩy sinh sản hiệu quả bằng việc không có chỗ để ở!
Tại New York, “Giấc mơ New York” của thế hệ Gen Z đã đẩy tỉ lệ trống bất động sản xuống mức 1,4%, mức thấp nhất trong lịch sử kể từ năm 1968. Thị trưởng Eric Adams than thở: “Nhu cầu thuê nhà vượt xa khả năng xây dựng của chúng tôi”. Thật là một phát hiện đáng kinh ngạc! Ai mà ngờ được rằng con người cần có nơi để ở chứ?
Vì sao nhà nước không kiểm soát giá bất động sản?
Đây là câu hỏi khiến nhiều người dân bức xúc, nhưng thực tế, có những lý do “khó nói” và cũng rất thực tế, khiến việc kiểm soát giá bất động sản trở thành bài toán nan giải:
- Bản chất thị trường quyết định giá: Giá bất động sản được hình thành dựa trên thỏa thuận giữa người mua và người bán, chịu tác động của cung – cầu, vị trí, quy hoạch, pháp lý, tâm lý thị trường… Nhà nước không thể áp đặt giá bán như với xăng dầu hay điện nước. Nếu can thiệp quá sâu, thị trường dễ méo mó, mất động lực phát triển.
- Đặc thù tài sản lớn, giao dịch không công khai: Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, giao dịch phức tạp, ít khi công khai giá thật. Việc thu thập dữ liệu, xây dựng cơ sở dữ liệu giá toàn quốc còn rất hạn chế. Nhà nước muốn kiểm soát cũng không đủ thông tin chính xác để ra quyết định hợp lý.
- Nguồn cung hữu hạn, không dễ điều tiết: Không giống hàng hóa sản xuất đại trà, đất đai là tài nguyên hữu hạn, nguồn cung không thể tăng nhanh theo ý muốn. Nếu áp giá trần, có thể khiến chủ đất không bán, thị trường càng khan hiếm, giá càng bị đẩy lên cao ngầm.
- Công cụ can thiệp hạn chế: Nhà nước chủ yếu điều tiết thông qua quy hoạch, thuế, tín dụng, hỗ trợ nhà ở xã hội… chứ không thể ra lệnh “giá nhà chỉ được tăng X%”. Các biện pháp hành chính chỉ phát huy tác dụng khi thị trường biến động quá mạnh, như tăng/giảm trên 20% trong 3 tháng, nhưng thực hiện cũng rất khó do thiếu dữ liệu và dễ dẫn đến phản ứng phụ ngoài ý muốn.
- Tâm lý đầu tư và đầu cơ mạnh: Thị trường bất động sản luôn có yếu tố đầu cơ, “lướt sóng”, tạo giá ảo, tâm lý đám đông… Nhà nước khó kiểm soát hết các chiêu trò này nếu không có hệ thống quản lý minh bạch, hiện đại và chế tài mạnh.
- Lo ngại làm méo mó thị trường: Nếu kiểm soát giá quá cứng nhắc, có thể khiến các nhà đầu tư, doanh nghiệp mất động lực phát triển dự án mới, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung, làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nhà ở.
Tóm lại, nhà nước không kiểm soát giá bất động sản trực tiếp vì đây là lĩnh vực đặc thù, chịu nhiều yếu tố phức tạp, và mọi sự can thiệp hành chính đều tiềm ẩn nguy cơ phản tác dụng. Thay vào đó, nhà nước tập trung kiểm soát, điều tiết thông qua quy hoạch, thuế, tín dụng, hỗ trợ nhà ở xã hội, minh bạch thông tin… và chỉ can thiệp mạnh khi thị trường biến động quá mức.
Khi “đầu cơ nhà đất” thành “đầu cơ tương lai”
Bong bóng bất động sản không chỉ là hiện tượng kinh tế, mà còn là cuộc chuyển giao tài sản giữa các thế hệ – theo hướng ngược lại. Thế hệ Baby Boomers hưởng lợi từ việc giá nhà tăng, trong khi thế hệ con cháu họ phải gánh khoản nợ khổng lồ để có một mái nhà.
Ngay cả ở Việt Nam, nhiều người trẻ đang từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà. “Thuê nhà lên ngôi” không phải vì xu hướng mà vì bắt buộc. Giá nhà quá cao đang “đẩy nhiều người rơi vào cảnh vô gia cư” ở khắp nơi trên thế giới, từ Ireland đến Tây Ban Nha.
Kết luận: Lâu đài trên cát hay lăng mộ cho tương lai?
Chính phủ các nước, trong đó có Việt Nam, tiếp tục “bơm tiền” vào nền kinh tế với hy vọng tạo cú hích tăng trưởng. Việt Nam đang chuẩn bị bơm 2,5 triệu tỷ đồng vào thị trường. Câu hỏi đáng giá triệu đô: “Tiền sẽ chảy về đâu?”
Nhật Bản, Trung Quốc đã cho chúng ta thấy kết cục: “cơn sốt đất nuốt chửng tương lai của cả một dân tộc”. Liệu chúng ta có đang gieo mầm cho một quả bong bóng mới để rồi vài năm sau, cũng chính người trẻ Việt Nam sẽ phải trả giá?
Khi bất động sản trở thành công cụ đầu cơ thay vì nơi để người dân sinh sống, chúng ta không còn xây nhà nữa – chúng ta đang xây những cạm bẫy tài chính. Thật trớ trêu khi càng xây nhiều nhà chừng nào, càng có ít người sở hữu được nhà chừng đó.
Thế hệ cha mẹ mua nhà bằng tiền tiết kiệm vài năm, thế hệ con cháu mua nhà bằng khoản vay 30 năm, còn thế hệ sau nữa? Có lẽ họ sẽ phải trả bằng cả cuộc đời – nếu họ còn muốn có nhà.
Trong trò chơi bất động sản, quy luật đơn giản: Khi bong bóng còn phình to, người ta gọi đó là “đầu tư thông minh”. Khi bong bóng vỡ, người ta gọi là “tai nạn không thể lường trước”. Thật lạ, phải không? Dường như khủng hoảng bất động sản luôn đến một cách bất ngờ, như thể không ai từng thấy những dấu hiệu cảnh báo.
Và vậy đấy, khi lợi nhuận được tư nhân hóa nhưng rủi ro lại được xã hội hóa, chúng ta đã tạo ra một hệ thống hoàn hảo để người hiện tại ăn no, còn hóa đơn? Để thế hệ tương lai trả!
Thật là một “món đầu tư” tuyệt vời cho tương lai đất nước, phải không?
Hi